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価格形成要因

1．どれくらいの費用で建てられたか。（費用性）
2．市場での取引価格はどれくらいか。（市場性）
3．その物件を得ることにより、どのくらいの収益をあげることができるのか（収益性）
不動産の価格を求める際は、一般的に次の手法を併用します。
上記1．の費用性　⇒「原価法」を併用します。
上記2．の市場性　⇒「取引事例比較法」を併用します。
上記3．の収益性　⇒「収益還元法」を併用します。

原価法（積算価格）

例えば「自動車価格」で例えて見てみることにしましょう。
今、乗っているあなたの自動車の価格を算出する場合、車を一から作るとしたら、エンジンがいくら、タイヤはいくらで、マフラーが・・・と費用がかかります。その合計が「再調達原価」で、性能の低下分を差し引いた価格が「積算価格」です。
しかし「あなたの自動車の値段」＝「かかった費用の合計（再調達価格）」とはなりません。
車は乗っていれば、当然、年々古くなります。また技術は進歩し、優れた機能が付加されます。自動車販売店で売っている車は『燃費20?/リットル』の車が普通になってきて、あなたの車は『燃費10?/リットル』では半分の性能しかありません。つまり、あなたの車の値段は、原価の合計（再調達価格）から性能で劣る分等を引いた、『差し引きの価格を』を算出することになります。

取引事例比較法（比準価格）

自分の車を基準にし、車種や年式などが、ほぼ同じ車の価格と比較したものが「比準価格」です
例えば、「中古車販売店Ａで自分の車より走行距離が多い車が○○万円だった」「カープラザＢでは自分の車にはないカーナビがついて××万円だ」など、自分の車と比較し条件の良し悪しでプラスマイナスします。
つまり周辺の取引状況から、『相場価格』でいくらなのかを検討します。

収益還元法（収益価格）

自分の車をレンタカーとして、貸すと毎月○○円の収入が発生します。その車が廃車になるまで貸し続けた場合で、試算した賃料収入の合計が「収益価格」です。
レンタカー代も最初は高いですが、年月の経過に伴い、賃料は下がっていきます。対して故障等の発生リスクは除々に高まり、修繕費用が累積するので、ある時点で廃車（または売却）にします。
つまり「貸し初め」?「廃車（売却）」までに生み出す、『収入の合計』はいくらなのかを試算します。

以上の過程を経て、不動産も同じように「積算価格」「比準価格」「収益価格」を算出して、3つの価格を勘案して調整し、不動産の価格は決まることになります。